A Lei nº 13.786, em vigor desde final de dezembro de 2018, tem como objetivo disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento daquele que adquire um imóvel em uma incorporação imobiliária.
Em todo contrato de compra e venda imobiliária há uma cláusula penal estabelecendo o percentual da multa que o adquirente vai desembolsar em caso de desistência ou inadimplemento absoluto da obrigação. O percentual referente à esta penalidade sempre foi um tema divergente no Poder Judiciário. Não é incomum encontrarmos decisões aplicando percentuais diferentes para situações semelhantes.
A Lei acima estabelece que se o adquirente desfizer o contrato celebrado exclusivamente celebrado com o incorporador, seja por distrato ou por inadimplemento absoluto da sua obrigação, terá direito a receber as quantias já pagas diretamente ao incorporador, atualizadas de acordo com o índice previsto para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
Entretanto, do valor atualizado o adquirente irá arcar cumulativamente com a integralidade da comissão de corretagem e com a pena convencional, não excedente a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Esta pena poderá ser exigida pelo incorporador independentemente de alegar prejuízo.
Além disso, se o adquirente usar a unidade, arcará com o pagamento de impostos, cotas de condomínio, e um valor equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor do contrato, “pro rata die” correspondente à fruição do imóvel entre outros encargos.
Situação diferente ocorre quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. Este regime, segundo o Instituto de Registro Imobiliário no Brasil, tem como principal objetivo assegurar a recomposição imediata dos patrimônios individuais dos adquirentes de fração ideal vinculada à unidade autônoma em construção ou a ser construída, no caso de quebra do incorporador, conferindo maior segurança e confiança ao mercado imobiliário.
Neste caso, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente deduzidos os valores mencionados acima, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. E, neste caso, a pena convencional poderá ser até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Já se tem discutido se a previsão legal da nova Lei sobre a multa convencional não afrontaria disposição do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, que prevê o direito à restituição integral daquilo é pago pelo consumidor, além de não aceitar que o consumidor seja colocado em situação desvantajosa.
Entretanto, o Poder Judiciário já vinha garantindo às incorporadoras a aplicabilidade da multa convencional com percentual variando entre 10% a 25% sobre as quantias pagas. Enfim, vamos aguardar as primeiras decisões do Judiciário sobre o novo regramento.
Contencioso Cível do Pacheco Neto Sanden Teisseire Advogados.
